Qu’est-ce qu’un droit acquis en urbanisme, et à qui revient la responsabilité de le démontrer ?

Le droit acquis à l’égard d’un lot, d’une construction, d’un usage ou d’une enseigne permet de maintenir une situation de fait et d’en jouir, et ce, même si cette situation n’est plus conforme à la nouvelle réglementation d’urbanisme. En effet, plusieurs citoyens ont des droits acquis grâce auxquels certains usages, ouvrages ou constructions dérogatoires aux lois et aux règlements en vigueur peuvent être conservés ou continués.

D’abord, pour pouvoir parler de droits acquis, il faut que l’usage ait débuté avant l’entrée en vigueur de la Loi ou du règlement qui l’interdit et que la construction ou l’ouvrage dérogatoire ait été implanté ou réalisé avant l’entrée en vigueur de la loi ou du règlement qui l’interdit. Par exemple, si vous avez construit un garage non conforme à la réglementation applicable il y a 10 ans et que ce garage est toujours non conforme selon la réglementation présentement en vigueur, le garage ne possède aucun droit acquis. Ainsi, pour revendiquer un tel droit, il faut que l’usage dérogatoire ait débuté ou que la construction ou l’ouvrage dérogatoire ait été implanté ou réalisé alors que la réglementation municipale le permettait. D’où l’importance d’une demande et la délivrance d’un permis ou d’un certificat d’autorisation.

Cependant, dans certains cas, la réglementation s’applique malgré les droits acquis. C’est le cas, par exemple, en matière de nuisance, de sécurité ou de protection de l’environnement. C’est le gros bon sens : nul ne peut revendiquer des droits acquis à nuire, à mettre la sécurité d’autrui en danger ou à polluer. Il est aussi important de savoir que le concept de droits acquis ne s’applique pas pour la coupe de végétation dans la bande riveraine. Par exemple, une tonte de gazon qui doit être répétée semaine après semaine n’a aucune notion de droits acquis, et ce, même si la tonte est réalisée de la même manière depuis 40 ans !

Donc, il est possible de perdre un droit acquis lorsqu’un usage est arrêté sur une période significative ou si l’usage est changé.  Il en est de même pour une construction qui a été modifiée sans l’obtention préalable d’un permis ou d’un certificat d’autorisation.

La responsabilité de démontrer l’existence d’un droit acquis revient au propriétaire. Pour ce faire, il peut mandater un professionnel, tels un notaire ou un arpenteur-géomètre. Cette responsabilité ne relève pas du fonctionnaire municipal.